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SCI et succession : optimiser la transmission de son patrimoine immobilier

La transmission d’un patrimoine immobilier représente un enjeu majeur pour de nombreux propriétaires souhaitant pérenniser leur héritage à travers les générations. La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent évoquée comme un outil juridique permettant d’optimiser cette transmission, toutefois, sa mise en œuvre nécessite une compréhension approfondie de ses mécanismes et avantages.

Une SCI consiste en une société civile dont l’objet est la propriété immobilière. Elle permet de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers, facilitant ainsi leur gestion au quotidien et offrant une structure adaptée pour la transmission. En effet, plutôt que de transmettre directement un bien immobilier, les parts sociales de la SCI peuvent être cédées progressivement ou en une fois aux héritiers, ce qui offre plusieurs avantages distincts.

Le premier avantage réside dans la souplesse de la gestion des parts. Contrairement à un bien immobilier indivis, dont la vente ou les modifications requièrent l’accord de tous les propriétaires, les parts d’une SCI peuvent être cédées avec plus de flexibilité. De plus, le démembrement de propriété est simplifié avec une SCI. Il s’agit de séparer l’usufruit (le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus) de la nue-propriété (la détention du titre). Ce mécanisme permet au donateur de conserver l’usufruit du bien jusqu’à son décès, moment où les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires sans avoir à payer des droits de succession sur la valeur du bien à cette date.

La fiscalité avantageuse constitue le deuxième atout majeur d’une SCI dans le cadre d’une succession. En France, transmettre des biens immobiliers peut entraîner des frais significatifs en termes de droits de succession. Cependant, en passant par une SCI et grâce au dispositif des donations-partages, il est possible d’alléger cette charge fiscale. Les parents peuvent donner des parts sociales à leurs enfants avec un abattement renouvelable tous les 15 ans. De plus, la valeur des parts peut être minorée par rapport à celle du marché immobilier si l’on considère certains dispositifs fiscaux relatifs aux passifs existants ou à la moins-value liée à l’indivision.

L’aspect préventif contre les aléas familiaux constitue également un argument non négligeable pour opter pour une SCI dans le cadre d’une succession. Dans une famille où les relations peuvent être tendues ou complexes, détenir un bien via une SCI permet d’éviter que celui-ci ne soit bloqué par des conflits entre héritiers. La SCI possède ses propres règles fixées par ses statuts qui priment sur les règles du régime légal de l’indivision; cela peut donc apporter une certaine stabilité et prévisibilité dans la gestion du patrimoine familial.

Pour autant, créer une SCI pour optimiser sa succession n’est pas sans inconvénients ni contraintes. La gestion d’une société nécessite certaines formalités administratives et comptables qui peuvent représenter une charge supplémentaire pour les associés. Aussi, il est impératif que les statuts soient rédigés avec soin afin d’éviter toute interprétation divergente pouvant conduire à des litiges entre associés. De plus, il convient d’être vigilant quant aux implications fiscales liées aux bénéfices potentiels générés par les biens immobiliers détenus par la SCI car ils sont susceptibles d’être imposés au titre des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux selon le régime fiscal choisi.

Afin de mieux comprendre comment fonctionne concrètement l’utilisation d’une SCI pour optimiser une succession, prenons l’exemple fictif mais réaliste de Monsieur Dubois qui possède un immeuble locatif évalué à 500 000 euros. Monsieur Dubois crée une SCI et y intègre son immeuble locatif ; il détient initialement 100% des parts sociales. Soucieux de préparer sa succession sans pour autant se déposséder totalement durant sa vie active, il choisit ensuite d’en donner progressivement quelques parts à ses trois enfants tout en conservant l’usufruit sur ces dernières.

Cette stratégie lui permet non seulement de réduire progressivement sa propre base taxable mais aussi celle de ses enfants lorsqu’ils hériteront pleinement des parts sociales restantes après son décès – tout cela en profitant toujours des revenus locatifs générés par l’immeuble tant qu’il reste en vie. Si Monsieur Dubois avait transmis directement l’immeuble à ses enfants après son décès sans passer par une SCI, ces derniers auraient eu potentiellement beaucoup plus à payer en termes de droits successoraux.

En conclusion, intégrer son patrimoine immobilier dans une Société Civile Immobilière offre plusieurs leviers pouvant faciliter et optimiser sa transmission successorale. Toutefois, comme tout dispositif juridique et fiscal complexe, il requiert l’intervention et le conseil avisé d’experts tels que notaires ou avocats spécialisés dans le droit immobilier et patrimonial afin que chaque situation soit étudiée minutieusement pour bénéficier pleinement des avantages tout en évitant toute mauvaise surprise juridique ou fiscale qui pourrait mettre en péril cet objectif patrimonial crucial.<\ / p>

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Les pièges à éviter lors de l’enregistrement d’une marque

Comprendre l’enjeu de l’enregistrement de marque

L’enregistrement d’une marque est une étape cruciale pour toute entreprise souhaitant se distinguer et protéger son identité sur le marché. Un logo, un nom ou un slogan peut devenir un actif commercial inestimable, mais le chemin vers une protection efficace est jonché d’embûches qui peuvent compromettre la sécurité juridique de la marque. Cet article explore les erreurs courantes et offre des conseils pour naviguer avec succès dans le processus complexe de l’enregistrement des marques.

Choix du signe distinctif et recherche d’antériorité

Premièrement, le choix du signe représentant la marque ne doit pas être fait à la légère. Il doit être assez distinctif pour être enregistrable et ne pas prêter à confusion avec des marques existantes. Par exemple, choisir un terme générique ou descriptif comme ‘Chocolat’ pour une chocolaterie risque de se voir refuser par les offices de propriété intellectuelle car il décrit directement le produit et n’est pas distinctif. De plus, il est crucial de mener une recherche d’antériorité approfondie avant de déposer sa marque. Ne pas identifier une marque similaire déjà enregistrée peut mener à un conflit légal coûteux et potentiellement à l’invalidation du dépôt.

Compréhension des classes de Nice et spécificité des produits ou services

Lors de l’enregistrement d’une marque, il est également essentiel de bien comprendre le système de classification internationale des produits et services, connu sous le nom de Classification de Nice. Une erreur commune est d’enregistrer la marque dans des classes non pertinentes, ce qui peut augmenter inutilement les coûts sans offrir une protection supplémentaire adéquate. À l’inverse, négliger des classes pertinentes peut laisser une porte ouverte aux concurrents pour enregistrer des marques similaires dans ces domaines non couverts.

Dans ce contexte, prenons l’exemple fictif d’une entreprise ‘TechInnov’, spécialisée dans les logiciels informatiques. Si TechInnov enregistre sa marque uniquement dans la classe 9 (qui couvre les appareils et logiciels informatiques), elle pourrait se retrouver démunie si un concurrent déposait ‘TechInnov’ pour des services en classe 42 (services scientifiques et technologiques). Il est donc primordial que TechInnov considère toutes les classes pertinentes liées à ses activités présentes et futures.

Attention aux détails légaux et administratifs

Un autre piège fréquent réside dans les détails légaux et administratifs liés au dépôt lui-même. Des erreurs formelles telles qu’une mauvaise représentation graphique ou une description imprécise peuvent invalider le dépôt ou tout du moins retarder le processus. De même, ignorer les délais imposés par les offices nationaux ou internationaux peut entraîner la perte du droit de priorité sur la marque.

Surveillance post-enregistrement et défense active

L’enregistrement réussi d’une marque n’est que la première étape; il faut ensuite surveiller activement sa marque pour détecter toute utilisation non autorisée ou tentative d’enregistrement conflictuelle par des tiers. Les entreprises doivent être prêtes à défendre leur marque par tous les moyens légaux disponibles, y compris les oppositions contre les demandes d’enregistrement conflictuelles.

En conclusion

L’enregistrement d’une marque ne doit pas être pris à la légère; c’est une démarche stratégique qui requiert attention aux détails et anticipation. En évitant ces pièges communs – choix non distinctif, négligence dans la recherche d’antériorité, incompréhension des classifications pertinentes, erreurs administratives – on met toutes les chances de son côté pour sécuriser cet actif immatériel précieux qu’est la marque. La vigilance doit rester de mise après l’enregistrement afin de maintenir sa force juridique intacte face aux éventuelles atteintes.

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Où puis-je domicilier mon siège social ?

Le siège social d’une entreprise représente son adresse juridique et administrative officielle ; c’est là que sont expédiés tous les courriers postaux issus des administrations (fiscale et sociale). 

Le choix du siège social d’une entreprise intervient avant même la création de celle-ci. Il figure dans les statuts sociaux et sur tous les documents officiels de l’entreprise ainsi que sur son site Internet en ligne.

L’importance du choix d’un siège social pour son entreprise ?

Le choix du siège social se fait dès la fin du projet d’entreprise, avant même la création officielle de la société. 

L’immatriculation d’une société n’est possible auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) que si sa domiciliation est connue. Elle doit donc figurer sur les documents qui sont déposés au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou au greffe du Tribunal de Commerce dans le dossier de demande d’immatriculation.

Le siège social ou domiciliation détermine la nationalité d’une entreprise ainsi que le ressort du Tribunal de Commerce.

Où domicilier le siège social de son entreprise ?

Le siège social d’une entreprise peut être domicilié selon différentes options, en fonction des avantages que l’entrepreneur en retire, des objectifs de celui-ci et de ses capacités financières.

Les possibilités de domiciliation sont assez nombreuses : pour un entrepreneur qui exerce seul son activité professionnelle et qui ressent le problème de l’isolement, la pépinière d’entreprises, l’espace de co-working ou des solutions similaires lui permettent de côtoyer d’autres entrepreneurs et d’échanger sur l’activité de son entreprise. Dans cette situation, l’entrepreneur peut aussi bénéficier du partage des matériels appartenant à la pépinière ou incubateur d’entreprises.

Mis à part ce choix, l’entrepreneur peut se tourner vers :

  • son domicile,
  • une société de domiciliation d’entreprises,
  • la location ou l’acquisition d’un local commercial,

afin d’y domicilier son entreprise.

Faire le choix de domicilier le siège social de mon entreprise à mon domicile

Selon l’article L631-7-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, l’entrepreneur peut choisir d’installer son siège social à son domicile personnel afin d’y exercer une activité professionnelle, même si elle est de nature commerciale.

Cette disposition fait l’objet de quelques restrictions. En effet, l’entrepreneur ne doit pas recevoir ses clients ni stocker des marchandises, s’il est propriétaire de son logement, il doit obtenir l’aval de la copropriété et s’il est locataire du lieu, aucune mention du bail de location ne doit s’y opposer ; enfin, ce domicile doit être la résidence principale du dirigeant de la société. Il faudra aussi s’assurer que le contrat d’assurance est compatible avec l’activité.

Ce choix de domiciliation ne peut excéder la durée de cinq ans ; l’entrepreneur devra alors procéder au transfert de son siège social et réaliser toutes les formalités liées à ce changement.

Faire le choix de domicilier le siège social de mon entreprise dans une société de domiciliation commerciale d’entreprises

La société de domiciliation commerciale est enregistrée auprès du RCS et doit disposer d’un agrément préfectoral pour exercer son activité professionnelle en tant que telle et mettre à la disposition des entrepreneurs une ou plusieurs adresses où domicilier leur entreprise (article L123-11-2 et suivants du Code de Commerce). 

L’entrepreneur et la société de domiciliation commerciale signent un contrat de domiciliation. 

Outre le numéro d’agrément préfectoral de la société de domiciliation, ce contrat précise le montant du loyer pour l’occupation d’un local commercial, les frais des services optionnels tels que la gestion des appels téléphoniques et du courrier, la durée validité et les conditions de reconduction du contrat.

Faire le choix de domicilier le siège social de mon entreprise dans un local, commercial ou non

Le choix de domicilier son entreprise dans un local professionnel, commercial ou non, semble intéressant.

Différents cas peuvent se produire 

  • l’entrepreneur fait l’acquisition de locaux commerciaux,
  • l’entrepreneur fait le choix d’un local commercial en location, dans la mesure où son activité professionnelle est d’ordre commercial, industriel ou artisanal. Il signe un contrat de type « bail 3/6/9, soit un bail commercial qui l’engage avec son bailleur pour une durée de 3, 6 ou 9 ans (article L145-1 et suivants du Code de Commerce),
  • l’entrepreneur fait le choix de domicilier son entreprise dans un local professionnel non commercial ; il signe un bail professionnel d’une durée de 6 ans. 

Note, contrairement au bail commercial, cette forme de contrat permet à l’entrepreneur de résilier avec un préavis de 6 mois (lettre recommandée). Soyez sûr que votre agent immobilier soit bien au point sur cette notion.

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Publier une annonce légale : qui, pourquoi, quand, où ?

Entrepreneur sans connaissance en matière juridique ou futur entrepreneur en phase de création d’entreprise, il n’est pas toujours évident d’intégrer la notion d’annonce légale ou de publicité légale et l’obligation à laquelle les entrepreneurs doivent se soumettre via leur publication.

Qui doit publier une annonce légale ?

Pour la grande majorité, les entreprises sont légalement tenues de faire part de leur création au grand public et c’est avec la publication d’une annonce légale qu’elles réalisent cette obligation : c’est l’annonce légale de création d’entreprise.

Il faut cependant noter quelques exceptions à la règle car, si la majorité des dirigeants d’entreprises doivent se soumettre à l’obligation de la rédaction et de la publication d’une annonce légale, il s’agit essentiellement des sociétés : SARL, EURL, SAS, SASU, SA, SCI; SNC, SCP, SCM, SELARL, etc. 

Il y a cependant quelques exceptions à la règle et les Entreprises Individuelles (EI, EIRL) y compris les micro-entreprises ne sont pas concernées, de la même façon que les Groupements d’Intérêt Economique (GIE) et les associations.

Pourquoi publier une annonce légale ?

L’annonce légale est publiée pour répondre à l’obligation de transparence imposée aux sociétés. 

L’entrepreneur chef d’entreprise publie une annonce légale pour la constitution de sa société, sur les changements d’ordre structurel tout au long de sa vie. Sans oublier l’annonce légale lors de la radiation du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), quel qu’en soit le motif : dissolution, liquidation, succession, etc.

De base, une annonce légale contient les mentions légales de l’entreprise : date de création, siège social, statut juridique, objet social (activité principale de l’entreprise), capital social, etc., ainsi que les informations sur le dirigeant de la société : gérant (SARL, EURL, SCI) ou du président (SAS, SASU). 

Quand publier une annonce légale ?

  • Dans le cas de la création d’une société, l’entrepreneur publie une annonce légale après la rédaction des statuts sociaux et avant la constitution du dossier de demande d’immatriculation au RCS. 

Une fois le projet de création d’entreprise finalisé, vient l’étape de la rédaction des statuts sociaux de l’entreprise et c’est une fois que ces statuts sont rédigés et signés du gérant ou du président de la société que l’entrepreneur se penche sur la rédaction de l’annonce légale de constitution de son entreprise. 

  • Dans le courant de la vie d’une société, l’annonce légale est publiée après que le changement structurel a été entériné par le vote des associés (ou actionnaires) réunis en Assemblé Générale, déclenchant la mise à jour des statuts sociaux, et avant le dépôt de la demande de modification au RCS.

Où publier une annonce légale ?

Depuis janvier 2021 et la loi PACTE (Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises), le support de publication peut être 100 % numérique. Dans ce cas, le Service de Presse en Ligne (SPEL) en charge de la publication de l’annonce légale a reçu une habilitation préfectorale dans le département du siège social de l’entreprise et selon un taux d’audience minimale calculé en fonction du volume de population du département.

Important, dans tous les cas, le support qui publie l’annonce émet un avis de parution qui est joint au dossier de demande d’immatriculation ou de modification constitué pour le RCS.